¿ES OBLIGATORIO SUBROGARME A LA HIPOTECA QUE ME OFRECE EL PROMOTOR?

Normalmente los contratos de compraventa obligan a los compradores de una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco, dando como única alternativa la cancelación del préstamo hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva dicha cancelación y que, por supuesto, se suelen trasladar al comprador. Es conveniente saber que no es obligatorio subrogarse en el préstamo del promotor o constructor. Esta cláusula es contraria a derecho, y ello, por los siguientes motivos:

- Por aplicación del artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y la disposición adicional primera de la Ley 26/84, de 19 de julio, General Para la Defensa de Consumidores y Usuarios”.

- La disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que:

“A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o CANCELACIÓN)

- Nuestro Alto Tribunal ha considerado nula de pleno derecho esta cláusula que obliga al comprador a satisfacer los gastos de cancelación de una hipoteca contratada por el promotor.

La cláusula de subrogación, perjudica de forma desproporcionada o no equitativa a los compradores, en cuanto sólo favorece al vendedor, al facilitarse una construcción mucho más económica a costa de los citados, que, por el contrario, ningún beneficio obtienen de la misma, pues han de pagar no sólo el precio de la venta, sino además, la financiación del vendedor y la propia del préstamo para satisfacer dicho precio, soportando así, en la práctica, una doble financiación, cuando la Ley ordena que la correspondiente a la construcción y los gastos de su cancelación corran a cargo del vendedor, conforme lo que establece “in fine” el citado art. 10.”

Esta sentencia afirma que si la hipoteca se contrató como garantía para financiar la construcción, fue el promotor o constructor quien negoció y acordó los términos que se ajustaron mejor a sus intereses; por tanto, es al vendedor a quien corresponde correr con todos los gastos que se deriven de ella, incluso su cancelación, salvo que al comprador le interese subrogarse y lo haga libremente.

¿CUAL ES LA FINALIDAD DEL SEGURO?

El seguro pretende garantizar a los compradores de viviendas que las cantidades entregadas al promotor se destinarán exclusivamente a sufragar y atender los gastos que conlleva la construcción del proyecto inmobiliario, por lo que deben ser ingresadas en una cuenta bancaria de carácter especial.

Sólo las compañías de seguros, debidamente inscritas en la Dirección General de Seguros, con autorización para operar y solvencia acreditada pueden ofrecer esta cobertura.
Las promotoras de viviendas sustituyen, en algunos casos, este seguro de caución por un aval bancario (esta posibilidad la contempla la ley 57/68).

Por otro lado, la LOE obliga a los promotores a subscribir una póliza de daños o de caución que garantice durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan un origen o puedan afectar a su cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan su estabilidad.

Es importante recordar que sin la contratación de este seguro no se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de obra nueva del edificio.

¿QUÉ DEBO TENER EN CUENTA A LA HORA DE FIRMAR EL CONTRATO?

- Comprobación de la situación física de la vivienda.
- Comprobación de la situación jurídica, mediante el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente.

El contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento publico, es decir, autorizado por Notario, pero el comprador tiene el derecho a exigir la forma pública. Es conveniente hacer uso de este derecho, sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado en su propiedad.

¿CÓMO DEBO REALIZAR LOS PAGOS?

En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:

- El anticipo del pago mediante las arras o señal.
- Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato, debemos distinguir 3 casos:

Pago al contado: Sólo en el caso de que la finca esté totalmente libre de cargas en el Registro, debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues en caso de existir tales cargas, debe descontarse su importe del precio. Incluso sólo es aconsejable ese pago íntegro cuando la firma del contrato se hace directamente en escritura pública.

Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de compra sobre plano, es decir, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro y sin perjuicio de las multas procedentes.

Precio aplazado. En este caso, es el vendedor el que debe adoptar determinadas cautelas, es recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria, o bien, mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.

Subrogación en las cargas preexistentes. En estos casos el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. Es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor (Banco o Caja) a este cambio, en caso contrario el vendedor no se desvincula de la deuda y se puede encontrar con una reclamación si no paga el comprador.